2023 年 3 月 20 日，招商蛇口公布 2022 年年度财报，并于次日召开年度业绩发布会，董事长许永军、总经理蒋铁峰、副总经理聂黎明、财务总监黄均隆、副总经理刘晔，副总经理吕斌、董事会秘书余志良出席了本次会议。
一、公司业绩回顾
2022 年，招商蛇口实现营业收入 1830.03 亿元，同比增长 13.92%，归属于上市公司股东的净利润 42.64 亿元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 33.87 亿元；经营活动产生的现金流量净额 221.74 亿元。基本每股收益 0.41 元，拟每 10 股派发现金红利 2.3 元 ( 含税 ) ，现金分红比例达到 41.74%。
(资料图片)
在保持业绩稳步增长的同时，公司秉持稳健的财务管理策略，" 三道红线 " 始终处于绿档并持续优化。报告期末，公司剔除预收账款的资产负债率 62.42%、净负债率 48.09%、现金短债比为 1.30。公司充分利用良好信用优势，紧抓公开市场政策窗口，全年新增 50 亿元中期票据、100 亿元公司债、100 亿元超短期融资券额度注册；完成市场首单并购中票、绿色中票等创新品种发行，公开市场融资 327.2 亿元，票面利率多次创下同期内房企债券利率新低；紧抓外币融资低利率窗口，在满足自然对冲前提下，适度增加外币融资，实现融资成本压降；2022 年末，公司综合资金成本 3.89%，较年初大幅下降 59BP。
分业务板块来看：
开发业务方面，2022 年全年，招商蛇口累计实现合同销售金额约人民币 2926.02 亿元，合同销售总建筑面积 1193.65 万平方米，销售规模行业排名提升至第六名。公司累计获取地块 56 宗，总计容建面约 726 万平方米，总地价约 1279 亿元，公司需支付地价为 766 亿元。报告期内，公司在 " 强心 30 城 " 和 " 深耕 6+10 城 " 的投资金额占比分别达 94% 和 90%，单城投放权益地价高达 31 亿元。公司 2022 年新增项目中有 22 个项目实现当年拿地当年开盘，首开当天平均去化率 77%，为报告期贡献销售金额约 300 亿元。
资产运营方面，招商蛇口实现管理范围内全口径资产运营收入 ( 未扣除租金减免金额 ) 57.1 亿元，同比增长 6.2%，实现 EBITDA30.4 亿元，同比增长 6.9%。公司已形成蛇口产园 REIT ( 180101.SZ ) 和招商局商业房托 ( 1503.HK ) 境内外双 REITs 平台，覆盖集中商业、写字楼、产业园、长租公寓、酒店等多业态，完善了持有业务 " 投、融、建、管、退 " 全生命周期发展模式。
城市服务方面，招商积余全年实现营业收入 130.24 亿元，同比增长 22.97%；归属于上市公司股东的净利润达到 5.94 亿元，同比增长 15.72%。而截至 2022 年末，招商积余物业在管项目达到 1884 个，覆盖全国 127 个城市，管理面积达 3.11 亿平方米。
业绩稳步提升的同时，公司在全国企业地位也表现亮眼。在 2022 年《财富》" 中国 500 强 " 中排名第 87 位；入选中国房地产 TOP10 研究组评选的 "2022 中国房地产行业领导公司品牌 TOP5"；公司治理方面，招商蛇口以整体运作规范、高质量的信息披露工作又一次在深交所信息披露考核中获得最高级别 A 考核结果，是深市各板块中唯一一家连续 19 年考评为 A 的上市公司。
二、Q&A
Q1：在未来三年内，管理层对公司开发业务在行业里的身位和排名如何看待？对开发业务未来利润率的看法如何？
A1：行业在过去，特别是 2021 年中期到 22 年底这段时间经受了巨变，如今是行业真正的拐点。但是招商蛇口依然在稳健的前行。公司的销售排名从 19 年的 12 名左右，提升到去年的第六名。得益于集团和公司的内控，三道红线的出台对公司的影响并不大。今年这个行业重塑之后，三杠模式转变，公司又迎来了新的机遇。在新时期，我们提出的新目标是要跻身头部 5 强。五强并不仅仅是一个规模指标，更多的是利润、质量、效益、转型、经营收入、服务品质等多维度的五强。目前公司正在落地和分解一系列的指标。在保证持续经营现金流为正的前提下，以继续稳健投资住宅为基础，选择 " 五好 " 项目进行投资，聚焦继续发展。
行业的毛利率在 2021 年之前拿地的情况下出现了大面积的亏损，但是在 2021 年下半年到今年拿的地，整体的表现都不错，公司的毛利率都是 23% 以上。预测今年土地的竞争会比去年大，利润比去年的会有所收窄。目前地价处于低位，房价也比较合理，利润空间依然存在。但最更关键的是要提高我们的操盘能力。
Q2：招商蛇口去年净利润下滑主要有哪些原因呢？净利润下跌是否已经到底了？2023 年能否企稳回升？
A2：去年是一个非常不容易的一年，全行业都在确保现金流安全。所以去年的整体全行业的毛利率也都是在下滑，并且都在保现金流，销售都是在急速去化。
利润率下滑的第一个原因是行业的毛利率均在下降。第二个原因是去年公司计提的减值准备比 21 年多 20 个亿左右。这也是公司在夯实资产质量。第三个原因是 22 年履行社会责任，对租户进行了租金减免。第四个原因是 21 年公司蛇口产园 REIT 上市产生了十几亿的投资收益，导致 22 年比 21 年投资收益减少超十亿。
面对利润下降，公司在操盘端和投资端两方面发力，操盘端通过狠抓销售回笼资金，之后进行重新换仓。投资端聚焦城市深耕。在获取利润方面，去年招商蛇口新获取了 56 宗地，地价超 700 亿，去年首开去化了 77%，毛利率 23.2%，积极采取换仓策略。这几个指标都充分证明公司去年实际上是抓住了机会，积极换仓。
回归到问题上，一方面从今年前面几个月的销售的趋势来看形势正在回暖的，另一方面，公司去年拿的一些地是为今年及以后年度打下了基础的。所以公司对未来利润的增长是充满信心的。
Q3：管理层如何看待公司全年基本面的展望以及销售目标达成的确定性？
A3：公司今年续销项目的流速和去化速度远远高于去年的平均速度，有的甚至高在 50% 以上。此外，公司去年拿的很多土地今年会陆续上市，由于存在价格倒挂，公司有相当的楼盘，基本上开盘可以秒光。此外，公司预计今年还会新增一些土地。除了这些新获取的之外，公司目前有 6000 亿左右货值。如果按 55% 的去化率计，3300 亿的销售额是有机会达成的。
Q4：在未来三年，公司对于前海开发的进度和预期是什么，能够释放怎样的红利，给公司实现未来的一个更好的高质量的增长？
A4：前海确实是公司的一个大粮仓，粗略统计，虽然目前前海只开发了很小的一部分，但已经给公司带来了规模的 80 亿的利润的贡献。现在还有大量的土地开发，因为周边交通在改善、配套在提升，逐步的规划都在优化。优化工作做完之后，会对前海的价值提升更有帮助。公司也在着手加速对前海的开发，目前首开区的指标已经公示，年内会有新的项目销售。后续几年也会持续有项目上市，并形成稳定的供应。公司有非常强的信心认为，前海可以成长为未来深圳的中心，甚至超越后海。
Q5：公司今年在 REITs 方面将会有什么进展，未来的想法和规划是什么？
A5：基于招商蛇口自身资源的禀赋，目前公司 8800 亿资产之中，资产经营类占 1200 亿左右。公司发行股份、购买资产其实就是在加大对前海重仓，提高前海资源的浓度。在资产经营中，公司会重心扑在集中商业、办公、产业园区以及长租公寓方面，这些是重点配置的赛道。
招商蛇口是首批 9 家申请产业园区扩募的公司之一，处于第一梯队，目前该项目发改委已经审批完毕，正在等待证监会的审核结束，具体时间将以官方披露为准。
同时，公司正在积极部署租赁住房 REITs 的赛道，内部针对 REITs 做出相应的规划，未来以 REITs 作为退出通道的资产交易，形成几个 REITs 支撑公司资源基础，进行有效滚动循环的常态化状态，未来公司在资产运营的业务模块里面都会体现。
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