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现在的大部分家庭都是4+2+1的结构和形态，也就是夫妻双方的父母4人，加上夫妻2人，再加上一个孩子。特别是80、90后的家庭存在这种情况居多，很多人都在感叹现在的小孩子生活在蜜罐里，6个人围着一个孩子转，简直是捧在手心里还怕化了。但是，从另一个角度来看，我国的老龄化将会日益严重。据相关信息显示，目前我国60岁及以上老年人口达2.67亿，占总人口的18.9%；65岁及以上老年人口达2亿以上，占总人口的14.2%。预计“十四五”时期，60岁及以上老年人口总量将突破3亿，占比将超过20%，进入中度老龄化阶段。2035年左右，60岁及以上老年人口将突破4亿，在总人口中的占比将超过30%，进入重度老龄化阶段。由此可见，面对巨大的家庭压力，独生子女一代很难再稳妥地用自己的力量给老年人一个天伦之乐的晚年。
而我国城镇居民家庭的住房拥有率为96%，也就是说这样的家庭不缺房子。一方面养老的压力越来越重，特别是随着老人年龄增大花费也在不断增加。另一方面将来房子也会住不完，真正成了“有房没钱”的现状。在这样的背景下，有没有一种机制可以提前将房子变成流动资金，用来养老或赡养老人。这就是“以房养老”模式的应运而生。以房养老作为新的一项缓解人口老龄化，为老人提供更好的养老补助的一项优惠政策。一经推出就引起了大家的关注和热议，通过试点城市的推行和实施，人们对此的反映也各不相同。“以房养老”主要是挑战了人们的传统思想和观念，毕竟“养儿防老”一直是国人根深蒂固的养老观念，子女具有赡养义务，老人去世后，房产由子女继承，被视为是天经地义的事情。
如果仅是观点和思想的障碍，这一点倒是不用太过担心，因为观念并不是一成不变的。比如，这些年养老院从无人问津到一床难求的变化就是最好的例子。这其中存在的主要问题是各种风险和不确定性，房产毕竟是家庭财富里占比最高的资产，如果选择抵押房产，可能会引起家庭纠纷。而且相关的法律法规还不完善，还有市场定价与资产评估机制也有所欠缺。实际上，试点城市也在尽可能完善和修复其中存在的弊端，将以房养老产品分为“参与型”和“非参与型”两类。“参与型”产品指保险公司可参与分享房产增值的收益，增值收益依照合同约定在投保人与保险公司之间进行分配；“非参与型”产品指保险公司不参与分享房产增值的收益，抵押房产价值增长全部归属于投保人。
以房养老可以理解成“住房反向抵押养老保险”，就是向保险公司购买养老保险，只不过购买用的不是钱，而是自己的房子，保险公司获得抵押房产处置权。将所拥有的房屋抵押给保险公司，仍继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老金直至身故，并通过金融机构或非金融机制的第三方进行房产套现或变现，处置所得将优先用于偿付养老保险等相关费用。简单的来说，老年人抵押房产后，仍然可以继续住在自己的房屋内，也可以正常使用，同时还能从保险公司领取养老金。一直到去世后，保险公司获得抵押房产处分权，对老人抵押的房产进行处置。按说以房养老模式之下，老人既能“居家养老”又能增加养老的收入，可谓是一举几得了，可是，以房养老又为什么推进缓慢，而且人们接受度并不高？
“以房养老”的推行包括三种模式：公积金管理中心模式，银行、保险公司等金融机构模式，养老机构模式。也就是说，以房养老要有一个机构来为老年人做房屋抵押，来支付老年人每月的养老金。但是公积金管理中心没有买卖和租赁房屋的职能，金融机构不能将保险资金投资不动产并进行“混业经营”，养老机构能否提供与老年人房产价值相符的服务有待考究。这些问题都阻碍着以房养老方式的实施，三家机构中的任何一家实施以房养老都会涉及到国家政策不允许的领域，最终损害老年人的利益。“以房养老”保险业务四地试点两年，目前仅幸福人寿一家保险公司参与，显得有点势单力薄。对于保险公司来说，以房养老产品设置十分复杂，保险公司需要承担客户长寿风险，保险公司已支付的养老保险相关费用可能会多于房产处置所得。
这里需要说明的是，保险公司处置房产，这不代表着处置所得都归保险公司，保险公司房产处置所得，在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，那么剩余部分依然归法定继承人所有；如果不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，那将由保险公司承担房价不足的风险，不再向老年人的家属追偿。实际上，保险公司也确实面临这样的困境，特别是近几年的房地产市场持续下行，房价下跌的风险对保险公司来讲，是一个不小的挑战。另外，房屋70年产权问题也难解决，如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是未知风险。产权到期老人没有故去，或者保险公司刚刚接手房产而房产到期了，又或者碰上拆迁，保险公司和老人以及老人子女之间的经济纠纷如何来处理，这些因素都会降低保险公司参与的积极性。
最后，就是面临房产估值的这笔账比较难算清的问题了。房屋估值如何计算、房屋价值评估机构能否可靠、保险公司会不会对房产价值“压价”，这些问题处理不好都很容易打击参与者的积极性。未来，随着房价的或升或降，抵押的房产也将相应的升值或贬值，而无论是哪种结果，势必有一方的利益将会受损。如何在房子增值或贬值后平衡双方的利益分配就显得格外重要。再说，任何的交易都存在着风险，抛除房价的波动还有老人寿命长短的不确定性因素。随着生活条件和生活水平的提高，老人们的寿命也在增长，保险公司要支付更多的养老金，甚至有可能超过房屋的价值。而且，各个城市和地方的宏观调控和经济形势一直在变化，就像贷款利率一直在调整，保险公司缺乏锁定利率的工具和机制。种种因素都在制约着以房养老的发展。
虽然，“以房养老”模式当前存在着这样或那样的问题。诚如上述所讲的一样，在老龄化趋势日益突出的背景下，“房产金库”的开启或将是未来的一种潮流。有效的解除老年人对生活没有保障的担心，让老年人持有长期稳定的收入，获得社会和子女的尊重。虽然目前以房养老模式还不是很成熟，但也是聚焦了不少的操作模式，比如：售房养老；家内售房养老；以房换养养老；住房出典养老；投房养老；住房置换养老；合资购房养老等。随着“以房养老”相关法律法规逐步完善，以房养老很可能突破瓶颈，迎来快速发展，对此，你怎么看，欢迎留言讨论！